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发布日期：2025-12-28 18:23    点击次数：188

跟这个世界一样，楼市也有不少未解之谜，比如挂牌量，你很难拿到确凿趣味上全市挂牌数据，各家中介齐只掌抓部分市集房源、往来中心备案可查的唯有中介对外展示的房源开yun体育网，于是你会发现这是个罗生门，有几万套的数据也有几十万套的数据，骨子上统计口径决定了谜底，而非市集，如果思相对客不雅搞认识二手挂牌的全貌，最可靠的照旧链家全网数据（外展 + 后台）。

图源：真叫卢俊

不单是是对外展示的房源，不会因为有莫得对外展示而影响挂牌总量，同期70%+ 的挂牌市占亦然当前市面最大体量挂牌数据，就算以每年 2% 速率递加，这亦然个相对踏实的不雅察对。

而这个数据亦然这两年最让我矜恤的数据，因为变化实在太大，从 2019 年到 2024 年险些年年在变，尤其是昔时两年。

这意味什么、背后又有哪些咱们不知说念的变化，来吧再行意识下咱们的挂牌市集。

图源：真叫卢俊

01

上海隆重参预 23 万套挂牌期间。

以链家的 70% 的市占是很容易推算出全市数据的，比如 17 万套的链家全网挂牌意味 24.28 万套独揽的全市挂牌体量，但链家的 70% 挂牌市占是 2020 年数据，它不是固定不变的。

以链家的市集影响力挂牌市占差未几以年均 2% 速率在递加，于是咱们从 2019 年以来链家的全网挂牌数据，不错推算出 2019 年以来全市的二手挂牌变化。

11 月 18 日这天数据停留在 176560 套，以 78% 的市占约略想象，荒谬于全市二手参预接近 23 万套的挂牌期间。

图源：真叫卢俊

2020 年开动以年均 2% 市占递加想象，你会发现数据逾越最大的是在 2023 年，从年头到年尾链家全网挂牌数据以 23% 速率跳增。

中间发生了什么？

以 2023 年 9 月 -10 月数据为例，2023 年 9 月 1 日这天链家的全网挂牌在 144252 套，而 10 月 31 日这天数据依然来到 164486 套。

图源：真叫卢俊，单元：套

本年的数据变化也很大，从年头的 16.0 万套领域到 11 月的 17.66 万套的领域，头尾比较较，差未几 10% 的速率往上积累。

以 2024 年 2 月 -4 月数据为例，2024 年 2 月 4 日这天的数据是 155972 套，而 4 月 10 日这天依然来到 168430 套。

图源：真叫卢俊，单元：套

防范，这照旧在每月有房源不休被去化的基础上，也即是说计谋和小阳春这类节点齐会对挂牌产生较大影响。

那这个 23 万套意味什么？

2024 年限制当前咱们的月均二手房成交套数为 1.67 万套，意味着从此刻开动上海二手挂牌在无新增的情况下，无意需要 13.8 个月能力去化掉通盘库存。

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不外咱们倒无需纠结这个时辰是长照旧短，以世界第一的二手成交体量而言，上海的二手市集一定是世界最健康的，莫得之一。

倒是 23 万套这个数字自己正在辅导咱们一件事，对于二手市集箱体而言，咱们正在参预一个近 23 万套体量的挂牌期间。

02

23 万套背后，变化的不仅是数目，数据不雅察最故趣味的所在即是加入时辰纵轴的维度，尤其当这个时辰维度是年的时间。

咱们拉出 2019 年以来上海二手挂牌存量每月的情况，当你找到二手楼市的一些特定维度，你会发现数据背后咱们的二手楼市的改动。

2019 年于今差未几五年的时辰，算得上一个小小的时辰周期，咱们对比了 2019 年 11 月 vs2024 年 11 月的二手挂牌数据，从环线来看，外环外房源占比变高了，昔时五年间内环内 / 内中环 / 中外环的房源占比齐减少了，唯有外环外变高了，这并不是两个月的对比，而是一条明确的变化趋势。

图源：真叫卢俊

在举座挂牌量走高的布景里，这也意味外环外走高的不仅是占比亦然完全数目，要么是外环内去化开端全市，要么是外环外新增挂牌太猛，我更倾向于后者，因为从各环线成交占比来看，外环外亦然不休走高的。

分区来看，五个新城里的嘉定、青浦、松江、奉贤的挂牌量占比在走高。

一样的，比较的不仅是这个 11 月对比 2019 年的 11 月，而是逐年递加的发展趋势。

图源：真叫卢俊

而黄浦、静安、长宁中枢区的房源占比在减少，闵行和宝山两大居住区变化不大。

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外环内的杨浦、虹口是外环内两个例外，完全身处外环内中枢区，但挂牌量占比并无减少，荒谬部分月份以致比 2019 年占比要更高——要知说念连横跨内中外的普陀房源占比齐在减少。

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从这不错看到两件事，外环外是房源量走高的很大原因，而其中几个新城标的是更为具体的原因。

板块来看，更具象，我将递加和减少变化比较大的拎出来，嘉定变化最大的两个板块别离是南翔和嘉定新城，当今这两个板块在全市二手挂牌市集的占比，无意是五年前的 2 倍。

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杨浦华夏、新江湾城的占比别离是同比 2019 年的 56%、94% 涨幅；有莫得减少的，浦东的金桥、静安的彭浦、浦东的世博应该排全市前 3。

在房源总量不休走高的布景里，这些板块的房源占比却在快速减少，其他板块房源完全量的栽植是个成分，但板块自身的去化速率亦然成分，由此你也能看到昔时五年中上海新崛起的一批高流速板块。

03

800 万、50 平、2010 年，这是昔时五年挂牌市集的三个标记性数据。

开端从价钱段来看 300 万以下、300-500 万价钱段的房源在认识减少，500-800 万价钱段变化不大但也在减少。这背后的变化你不成说即是低总价房源减少，也存在房价上行带来的房源漫衍改动。

图源：真叫卢俊

但 800 万是个知说念 MARK 的数据，这是近五年各价段房源漫衍的分水岭，800 万以下挂牌房源占比在减少、800 万以上各价段的房源占比无一例外齐在栽植，比较其他城市上海的二手挂牌价箱体似乎天生具备高门槛。

面积段的漫衍也有个真谛数字，以 70 平为界，30 平以下、30-50 平、50-70 平房源占比在认识减少，而 70-90 平、90-120 平、120-150 平、150-200 平齐在栽植，除了 200 平以上。

图源：真叫卢俊

两端的面积段占比齐在减少，但同果不同因，比如 50 平以下户型，这么的面积段常常是一条糕状的户型、或者紧凑小两房，市集参预改善期间后，这户型不太能得志市集主流需求，而 200 平占比的减少更多是因为面积段稀缺。

宝山某两房户型，图源：上海链家

我共事乔不丝统计了 2017 年以来 200 平以上成交占比，较踏实固定在 2% 高下，换句话说供应减少的情况下，需求却一直那么多，相对进度上的供不应求。

图源：真叫卢俊

房龄端也有个明确变化，有些房龄段的屋子在认识减少，这个分界线不是 1990 年、也不是 2000 年，而是"进化"到 2010 年。

你会发现 2019 年以来减少的不光是 1970 年以前的屋子、也不光是 2000 年以前的屋子、2010 年以前的屋子齐在减少，而 2010 年以后的屋子是在快速加多的。

图源：真叫卢俊

为什么这个数字还比较让我吃惊呢？

咱们在统计 2016 年以来二手房成交趋势的时间发现房龄的分水岭还在 2005 年，也即是说二手市集更多属于养成系，成交齐是很终局的体现，更早的变化来自挂牌。

至此，岂论是物理层面照旧参数层面你齐能感受到一头绪解的市集变迁轨迹。

04

当今的挂牌价回到 2021 年，其实挂牌价矜恤的未几，这主如果房主心态体现，而不是市集体现，但逐渐的你会发现当网签价钱有点失简直时间，挂牌价之间的相对变化倒是不错行为一种市集宗旨的参考。

这个 11 月二手市集的挂牌均价来到 66603 元 / 平米。我拉出 2019 年以来挂牌价，这个价钱差未几回到 2021 年 3 月，你会发现 2019 年以来挂牌价走出了两个"驼峰"：2021 年年中、2022 年年中，这个峰值跟市集照旧能对应起来的。

图源：真叫卢俊

也即是说当今这个回到 2021 年的价钱亦然一个不错参考的市集宗旨，这个转头该如何领路？

其达成在房主心态跟 2021 年完全不同，这个我思我无谓伸开诸位也齐有共识，那你就会看到价钱波动背后一个很真谛的规矩，即是价钱被顶上去后，下来就比较慢，这背后慢的不是市集，而是房主心态，你不错领路为东说念主性，由奢入简难。

05

今天要说的倒不是 23 万套的事。

表面上只须市集不休鞭策，体量的打破就只是时辰的问题，但前提是咱们得妥洽市集语境，即是咱们得知说念咱们所处的这个市集到底是若何的，否则即是各说各话了。

其次有件事也比较迫切，对房主比较迫切，即是卖屋子的时间咱们得作念点什么，你不成说 20 万套跟 10 万套的期间还并吞套吩咐，如何和中介互助、如何得回流量、客户出什么价钱不错松口 ...

哪怕在买房的时间，你齐不错从中参考，市集正在毁灭什么、市集正在参预一个什么样的期间。

本文来自微信公众号"真叫卢俊"，作家：真叫卢俊团队开yun体育网，36 氪经授权发布。